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在2020年的政府工作報(bào)告中，老舊小區(qū)被納入到既促消費(fèi)惠民生又調(diào)結(jié)構(gòu)增后勁的“兩新一重”建設(shè)中，提出要新開(kāi)工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬(wàn)個(gè)，支持管網(wǎng)改造、加裝電梯等，發(fā)展居家養(yǎng)老、用餐、保潔等多樣社區(qū)服務(wù)。

在這一背景下，各地開(kāi)始加速老舊小區(qū)改造的工作推進(jìn)。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者近日統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，已有23個(gè)省份發(fā)布了2020年老舊小區(qū)改造相關(guān)的工作計(jì)劃，從改造內(nèi)容、改造范圍、改造資金來(lái)源、產(chǎn)業(yè)鏈等多個(gè)方面，推進(jìn)相關(guān)工作。

   開(kāi)展新一輪摸底調(diào)查

根據(jù)住建部初步統(tǒng)計(jì)，全國(guó)共有老舊小區(qū)近16萬(wàn)個(gè)，涉及居民超過(guò)4200萬(wàn)戶，建筑面積約為40億平方米。

2020年各地計(jì)劃改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬(wàn)個(gè)，涉及居民近700萬(wàn)戶，相比2019年的1.9萬(wàn)個(gè)小區(qū)、約352萬(wàn)戶居民增加一倍。根據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者的不完全統(tǒng)計(jì)，截至6月初，已有23個(gè)省份發(fā)布了2020年老舊小區(qū)改造的工作計(jì)劃。

盡管4月14日的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議強(qiáng)調(diào)，老舊小區(qū)改造的重點(diǎn)是2000年底前建成的住宅區(qū)，但在地方的計(jì)劃中，標(biāo)準(zhǔn)則并不完全一樣，一些省份擴(kuò)大了改造范圍。

《福建省老舊小區(qū)改造技術(shù)導(dǎo)則（征求意見(jiàn)稿）》中提出，老舊小區(qū)改造的范圍是“2000年前建成、主體結(jié)構(gòu)安全、公共基礎(chǔ)設(shè)施缺失影響居民基本生活、居民改造意愿強(qiáng)烈的城市、縣城（城關(guān)鎮(zhèn)）老舊住宅小區(qū)”，但該文件同時(shí)提出，要“同步改造2010年前建成的部分基礎(chǔ)設(shè)施不完善的小區(qū)、街區(qū)和片區(qū)”。

山東3月公布的《山東省深入推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造實(shí)施方案》，則將老舊小區(qū)的時(shí)間標(biāo)準(zhǔn)劃定在2005年12月31日以前，并提出了到“十四五”末，在確保完成2000年前建成的老舊小區(qū)改造基礎(chǔ)上，力爭(zhēng)基本完成2005年前建成的老舊小區(qū)改造任務(wù)。

除了“改哪些”，在“怎么改”的問(wèn)題上，各地也有不同的政策出爐，但多數(shù)是按照基礎(chǔ)類、完善類和提升類三類進(jìn)行布置。

安徽省今年計(jì)劃改造老舊小區(qū)871個(gè)，涉及住戶25.9萬(wàn)戶。按照計(jì)劃，其“基本型”改造主要是優(yōu)先補(bǔ)齊小區(qū)功能短板，拆除違建，解決供水、排水、供氣、供電、道路、通信(含光纖入戶)、停車等需求；“完善型”則主要是加裝電梯、房屋維修改造、配套停車場(chǎng)及充電樁、活動(dòng)設(shè)施、物業(yè)服務(wù)、智慧安防設(shè)施等；而“提升型”則主要針對(duì)公共服務(wù)和公共環(huán)境，包括增設(shè)社區(qū)養(yǎng)老、托幼、醫(yī)療、家政、體育設(shè)施、智能信包(快件)箱等便民設(shè)施等。

在具體進(jìn)度上，各省進(jìn)度不一。根據(jù)住建部網(wǎng)站的消息，吉林省正加快建立老舊小區(qū)改造項(xiàng)目管理體系，目前已經(jīng)完成了城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造技術(shù)指導(dǎo)手冊(cè)（基本設(shè)施類）的編制工作。黑龍江近期則召開(kāi)了全省老舊小區(qū)改造工作推進(jìn)視頻會(huì)議，當(dāng)?shù)乩吓f小區(qū)改造進(jìn)入招標(biāo)建設(shè)階段。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解到，各地還在推進(jìn)新一輪的老舊小區(qū)摸底調(diào)查。

北京在2017年9月曾開(kāi)展一次全市老舊小區(qū)摸底調(diào)查，而在最新的《2020年老舊小區(qū)綜合整治工作方案》中，北京再次提出全面開(kāi)展老舊小區(qū)摸底調(diào)查，基本建成老舊小區(qū)數(shù)據(jù)庫(kù)。

一位中部省會(huì)城市的住建部門官員告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道，當(dāng)?shù)貜?012年開(kāi)始推進(jìn)老舊小區(qū)環(huán)境綜合整治，曾多次開(kāi)展調(diào)查工作。但今年3月末開(kāi)始新一輪的老舊小區(qū)普查，主要是為當(dāng)?shù)刂贫ㄏ乱浑A段老舊小區(qū)改造提供決策依據(jù)，并建立相關(guān)的項(xiàng)目數(shù)據(jù)庫(kù)。

   各地投資強(qiáng)度各異

老舊小區(qū)改造，錢從哪里來(lái)，到哪里去，是各界最為關(guān)心的問(wèn)題。

4月14日召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議指出，推進(jìn)老舊小區(qū)改造是擴(kuò)大內(nèi)需的重要舉措。自2019年起，將城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造納入保障性安居工程，安排中央補(bǔ)助資金支持。

從各地公布的改造標(biāo)準(zhǔn)來(lái)說(shuō)，老舊小區(qū)改造的平均投資強(qiáng)度不一。根據(jù)中銀證券的統(tǒng)計(jì)，目前全國(guó)已有安徽、河北、貴州、青海四省公布了具體的投資計(jì)劃。

其中，安徽省2020年全年城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造計(jì)劃涉及戶數(shù)總計(jì)259691戶，全省預(yù)計(jì)投資總額為329969.9萬(wàn)元，平均每戶可達(dá)到1.27萬(wàn)元。青海省平均每戶約為1.5萬(wàn)元，“最貴”的貴州省每戶接近4萬(wàn)元。而河北省2018年發(fā)布《河北省老舊小區(qū)改造三年行動(dòng)計(jì)劃（2018-2020年）》，平均每戶金額僅為0.9萬(wàn)元。

不過(guò)，錢從哪里來(lái)的問(wèn)題依舊存在。雖然老舊小區(qū)改造已經(jīng)被納入到專項(xiàng)債范圍，但多位受訪研究人士均表示，專項(xiàng)債要求投向項(xiàng)目具有一定的收入，但老舊小區(qū)改造產(chǎn)生的現(xiàn)金收入有限，成為一大難題。

對(duì)此，粵開(kāi)證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李奇霖向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，舊改專項(xiàng)債的一個(gè)重要收入來(lái)源是土地增值收益，即通過(guò)改造提升房屋和地段價(jià)值。而從實(shí)際落地情況來(lái)看，已有地方政府選擇采用以政府性基金收入作為償債資金來(lái)源。

安徽銅陵市的舊改項(xiàng)目結(jié)合了94個(gè)老舊小區(qū)的雨污分流改造，總投資3.65億元，其中資本金1.65億元來(lái)自財(cái)政資金，其余部分通過(guò)專項(xiàng)債融資。這一項(xiàng)目?jī)攤念A(yù)期收益來(lái)源為土地出讓收入、污水收集處理收入，前者占總收入的49.65%，當(dāng)?shù)卣鷾?zhǔn)安排附近135畝土地出讓，作為資金還款來(lái)源。

這些投資最終會(huì)形成多大的拉動(dòng)作用？多位受訪人士均認(rèn)為，雖然老舊小區(qū)改造對(duì)房地產(chǎn)投資的刺激作用不如棚改，但對(duì)相關(guān)領(lǐng)域需求的拉動(dòng)作用仍然明顯。

在2020中國(guó)國(guó)際涂料大會(huì)上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心研究員趙路興表示，疫情過(guò)后，城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造將成為保民生、穩(wěn)投資、拉內(nèi)需的重要手段之一。根據(jù)前期全國(guó)試點(diǎn)情況，老舊小區(qū)改造中進(jìn)行戶內(nèi)二次裝修的比例為20%～30%，或帶動(dòng)涂料整體市場(chǎng)空間進(jìn)一步提升，這將為建筑涂料、建筑防水和涂裝行業(yè)提供很大的發(fā)展空間。

國(guó)金證券則預(yù)計(jì)，在舊改的撬動(dòng)下，消費(fèi)建材領(lǐng)域中，防水材料獲得的市場(chǎng)空間可達(dá)236億元；涂料的市場(chǎng)空間為518億元；管材的市場(chǎng)空間為273億元。


本文來(lái)源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道