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隨著城鎮(zhèn)化進程的快速推進，增量土地供應(yīng)的短缺與存量空間的改造壓力與日俱增，曾經(jīng)“攤大餅”式、粗放的城市擴張發(fā)展之路已經(jīng)遭到摒棄，“內(nèi)涵集約式”“高質(zhì)量發(fā)展新路”成為城市發(fā)展關(guān)鍵詞。
其中，城市更新正是通過對老舊城區(qū)的綜合改造，對工業(yè)、商業(yè)片區(qū)的產(chǎn)業(yè)激活和價值重構(gòu)，成為提升城市競爭力、提高城市品質(zhì)、滿足居民美好生活意愿的城市發(fā)展新趨勢，成為民生改善和經(jīng)濟增長的新引擎。
聚焦房地產(chǎn)行業(yè)，川財證券研報認為，隨著熱門城市土地供應(yīng)放緩，城市更新或成房企新業(yè)務(wù)增長點。億翰智庫報告顯示，2019年全國商品房銷售金額超過16萬億元，TOP30企業(yè)集中度達50%。隨著房地產(chǎn)行業(yè)由增量時代逐步向存量時代過渡，增量空間將不斷縮小，城市更新市場規(guī)模將不斷擴大。
01
政策利好持續(xù)釋放
近年來，從中央到地方出臺了一系列政策，對城市更新的支持力度越來越大，為房企布局城市更新提供了政策支持，成為城市更新長足發(fā)展的基礎(chǔ)。
2016年~2019年，政府不斷出臺有關(guān)城市更新的政策，指出要因地制宜推進城市更新，加強配套設(shè)施建設(shè)，優(yōu)化土地存量供給，改善城鄉(xiāng)人居環(huán)境，對于城市更新的重視程度進一步加強。
2019年7月30日，中共中央政治局會議指出，要穩(wěn)定制造業(yè)投資，實施城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造、城市停車場、城鄉(xiāng)冷鏈物流設(shè)施建設(shè)等補短板工程，加快推進信息網(wǎng)絡(luò)等新型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。在同年12月召開的中央經(jīng)濟工作會議上，“加強城市更新和存量住房改造提升，做好城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造”被列入2020年重點工作。
今年年初以來，財政部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門均從各個方面強調(diào)推進老舊小區(qū)改造，包括“將城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造納入專項債券的支持范圍”“鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與老舊小區(qū)改造”等內(nèi)容。
8月6日，國家發(fā)展和改革委員會黨組成員、副主任，國家統(tǒng)計局黨組書記、局長寧吉喆表示，要有效擴大投資需求，重點是用足用好中央預(yù)算內(nèi)投資、地方政府專項債券、抗疫特別國債資金，推進“兩新一重”建設(shè)，加大公共衛(wèi)生、應(yīng)急物資儲備、交通能源等領(lǐng)域補短板力度，實施城市更新，加快城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造。
同時，東莞、廣州、深圳等地城市更新項目于近期陸續(xù)公布進展，明確未來改造計劃。據(jù)克而瑞研究中心（以下簡稱“克而瑞”）梳理顯示，目前約有30個省市公布了2020年城市更新計劃，其中北上廣深四大一線城市今年推出舊城改造計劃。以深圳為例，日前，深圳坪山區(qū)、大鵬新區(qū)、龍華區(qū)等多地區(qū)的城市更新和土地整備局公布了相關(guān)城市更新單元項目的進展公告。
10月20日，坪山區(qū)城市更新和土地整備局發(fā)布了關(guān)于《2020年深圳市坪山區(qū)城市更新單元計劃第四批計劃》（草案）的公示，該批次包含中心公園東（一期）城市更新單元一個項目，申報主體公司為華潤（深圳）有限公司。
大鵬新區(qū)葵涌辦事處歐屋上角片區(qū)城市更新單元的項目申報主體是深圳卓越昌泰城市更新有限公司，該項目同樣有新進展。
此外，位于龍華區(qū)的龍華商業(yè)中心城市更新單元由中洲集團主導開發(fā)建設(shè)，該項目最新規(guī)劃顯示，更新單元用地面積346190平方米，拆除用地面積343258平方米，其中開發(fā)建設(shè)用地面積195562平方米。規(guī)劃容積為1615135平方米，規(guī)劃容積率為8.26。
中國指數(shù)研究院企業(yè)研究總監(jiān)李建橋表示，城市更新已經(jīng)成為眾多地方政府關(guān)注的重點領(lǐng)域，各地方政府通過城市更新優(yōu)化城市空間結(jié)構(gòu)，改善城市人居環(huán)境，提升城市功能及核心競爭力。未來，城市更新將是城市高質(zhì)量發(fā)展的必由之路。
02
房企積極布局
政策利好下，布局城市更新領(lǐng)域的房企不斷增加，已成規(guī)模的房企比例不斷上升。
根據(jù)房企2020年半年報及公開信息，已有超六成百強上市房企參與城市更新改造，其中約有40%的企業(yè)已達到超百萬平方米的規(guī)模。
TOP50上市房企參與度更高，其中78%的房企參與城市更新，形成規(guī)模的房企占比則達到了51%。究其原因，克而瑞認為，主要是因為TOP50房企有更充足的資金和更強的運營能力。
值得一提的是，就全國城市更新格局來看，大灣區(qū)成為房企城市更新的“必爭之地”?？硕鹧芯繑?shù)據(jù)顯示，TOP100房企中有27家房企的城市更新業(yè)務(wù)涉足廣東省，熱點城市包括廣州、佛山、深圳等。同時，城市更新參與房企本土化特征明顯。如在廣州市場，富力地產(chǎn)、佳兆業(yè)集團等較活躍。北京國資房企活躍，如首開集團、中海地產(chǎn)等房企成為北京城市更新的主要參與者。
與此同時，雖然大部分房企已布局城市更新業(yè)務(wù)，但基于入局時間、資金投入和運營經(jīng)驗等因素的影響，房企涉及城市更新的規(guī)模差距非常大，通過城市更新獲取的建筑面積跨度也逐漸拉開。從房企布局城市更新的規(guī)模來看，規(guī)模最小的房企只參與了1個項目，建筑面積不到10萬平方米，規(guī)模最大的房企涉及了100多個項目，總建筑面積可達1億平方米，釋放后貨值達數(shù)千億元。
日前，克而瑞用房企通過城市更新業(yè)務(wù)獲取、未轉(zhuǎn)化成土地儲備的那部分建筑面積，即“城市更新潛在建筑總建筑面積”來衡量企業(yè)參與城市更新的程度，將房企分為三個梯隊。
具體來看，佳兆業(yè)、恒大、富力、融創(chuàng)、時代這5家房企均位于第一梯隊。這些企業(yè)或資本雄厚，或經(jīng)驗豐富，獲取項目的能力強。今年上半年新簽約項目未來可釋放建筑面積達百萬級別，城市更新板塊潛在總建筑面積均大于5000萬平方米。
以佳兆業(yè)為例，今年上半年新增20個老舊小區(qū)改造項目，截至今年年中總儲備項目達167個，土地儲備占地面積達4200萬平方米，預(yù)計轉(zhuǎn)化后提供建筑面積逾1億平方米。但鑒于城市開發(fā)更新周期長、周轉(zhuǎn)慢，轉(zhuǎn)化能力才能真正決定業(yè)績。自佳兆業(yè)成立以來，共成功轉(zhuǎn)化了32個項目，轉(zhuǎn)化面積逾1360萬平方米。盡管上半年受疫情的影響，仍成功轉(zhuǎn)化了5個位于香港、深圳和廣州的項目，提供了超81萬平方米的土地儲備建筑面積，全年來看預(yù)計能轉(zhuǎn)化10個項目、160萬平方米。
從效果來看，通過城市更新改造上市的項目均取得了良好的銷售業(yè)績，相比土地成本實現(xiàn)了較高的利潤率。比如，佳兆業(yè)在深圳的主要老舊小區(qū)改造項目平均成本（包含地價和回遷房建安成本）為每平方米14100元，但銷售均價可達每平方米4萬元~7萬元。
不過，佳兆業(yè)99%的城市更新占地面積都位于大灣區(qū)，如何實現(xiàn)異地復(fù)制仍是企業(yè)亟須面對的問題。
第二梯隊房企的城市更新建筑面積為1000萬~5000萬平方米，既有碧桂園、保利、中海這樣的全國性規(guī)模房企，也有龍光、中國奧園、合景泰富等房企憑借地緣優(yōu)勢高歌猛進。
較典型的是中國奧園，從入局時間來看，中國奧園2015年才開始布局老舊小區(qū)改造，但無論是拓展速度還是轉(zhuǎn)化速度都較為突出。今年上半年，其通過城市更新渠道獲得1633萬平方米土地儲備建筑面積的凈增長，總規(guī)劃建筑面積達3058萬平方米，涵蓋超50個項目，上半年共實現(xiàn)了4個項目的轉(zhuǎn)化，釋放了64萬平方米的土地儲備建筑面積。粵港澳大灣區(qū)仍是城市更新重點布局區(qū)域，可售資源占比達95%，下半年通過城市更新渠道拿地建筑面積占比從7%調(diào)整到15%左右。
第三梯隊參與城市更新部分的建筑面積小于1000萬平方米，其中大于百萬規(guī)模的有10余家，絕大多數(shù)房企只涉及了零星的項目。他們暫時可能沒有把城市更新作為主要業(yè)務(wù)發(fā)展，但仍把其作為一種有效的拿地手段。
而從房企參與城市更新業(yè)務(wù)的模式來看，部分公司通過成立城市更新類公司、與地方政府簽訂合作等方式進入城市更新賽道。此外，還有房企選擇企業(yè)與企業(yè)合作，發(fā)揮各自優(yōu)勢進軍城市更新市場。
日前，由北京市朝陽區(qū)人民政府引導，萬科參與的城市更新項目望京小街項目落地。通過解決原本“停車難、垃圾多、能耗大”等問題，將老舊街區(qū)改造為設(shè)有商亭集市、餐飲、藝術(shù)展、影院、酒吧等為一體的商業(yè)步行街。
望京小街是對“政府投入﹢社會資本”模式的探索，也是萬科首次將城市更新范圍擴展至街區(qū)小巷。萬科方面稱，公司將以望京小街模式為新起點，加快形成可復(fù)制、可推廣的城市更新經(jīng)驗，為構(gòu)筑新型城市空間提供借鑒。之前，萬科更新成功的案例包括廣州永慶坊、沈陽紅梅文創(chuàng)園等。
早前，中海地產(chǎn)和上海市黃浦區(qū)人民政府達成合作，由中海地產(chǎn)投資590億元，對黃浦區(qū)建國東路67~71街坊歷史風貌保護及城市更新項目5幅土地進行開發(fā)建設(shè)。中海地產(chǎn)方面表示，這將是公司發(fā)展史上投資規(guī)模最大的項目。
7月22日，萬科和沈陽市人民政府訂立協(xié)議，在沈陽市總投資560億元，項目業(yè)態(tài)包括城市老舊小區(qū)改造。
企業(yè)間的合作方面，7月26日，花樣年集團和中國奧園簽署城市更新戰(zhàn)略合作協(xié)議?；幽昙瘓F方面稱，未來雙方將發(fā)揮各自項目資源、運營管理等優(yōu)勢，在大灣區(qū)城市更新板塊開展更為深入、緊密的長期合作。截至2019年12月，花樣年集團超過一半的土地儲備位于粵港澳大灣區(qū)，在大灣區(qū)擁有46個城市更新項目。中國奧園布局城市更新領(lǐng)域已久，目前正在推進的項目有40多個。
7月22日，旭輝控股集團和悅明置業(yè)就城市更新項目簽訂合作協(xié)議。悅明置業(yè)一直專注東莞市城市更新，與旭輝控股集團的此次合作，是東莞市城市更新等存量土地開發(fā)的相關(guān)項目。
03
考驗多重能力
事實上，城市更新領(lǐng)域存在一定的門檻，并非所有房企都有資格“分食”城市更新這塊“大蛋糕”。
目前，城市更新項目主要集中在大灣區(qū)和其他部分一二線城市，參與城市更新的房企也大多為規(guī)模房企和有本土優(yōu)勢的粵系房企。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄認為，由于城市更新項目本身存在回報周期長、不穩(wěn)定因素多、開發(fā)難度大等問題，因此對房企要求門檻相對較高。同時，城市更新涉及政府、居民等多主體，拆遷協(xié)商環(huán)節(jié)較復(fù)雜。
那么，諸多房企為何還要不計代價與成本地爭搶？
一方面，城市更新對房企而言無疑是一片廣闊藍海。
今年4月國務(wù)院常務(wù)會議上，確定加大城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造力度，其中，各地計劃改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬個，涉及居民近700萬戶，比去年增加一倍。重點改造2000年以前建成的老舊小區(qū)的量，大概有30億平方米。
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至今年上半年，全國共有老舊小區(qū)約有17萬個，涉及居民超過4200萬戶，建筑面積約為40億平方米，初步估算的投資額將高達4萬億元，集中分布于北上廣深四大一線城市以及西安、武漢、天津等二線城市。
此外，佳兆業(yè)集團發(fā)布的《2019~2020年房地產(chǎn)行業(yè)白皮書》指出，中國房地產(chǎn)總市值已超過300萬億元，按每年2%的城市更新速率計算，城市更新迎來6萬億元級市場。隨著總市值的不斷增加以及存量轉(zhuǎn)化率的持續(xù)提升，最終市場將迎來10萬億元的大賽道。
另一方面，介入城市更新項目可以為房企開辟新的擴儲途徑。
富力地產(chǎn)2019年年報披露，截至報告期，公司通過3個城市的城市更新項目已經(jīng)轉(zhuǎn)化了179萬平方米土地儲備，預(yù)計2年內(nèi)通過城市更新方式轉(zhuǎn)化的土地儲備面積將達1000萬平方米，相當于2000億元可售貨值。
雅居樂近期宣布成立城市更新集團，聚焦粵港澳大灣區(qū)，深入華北及中原地區(qū)，全力打造城市更新前、中、后端全鏈條運營服務(wù)。目前，其城市更新業(yè)務(wù)已進駐全國10余個城市。
中國奧園2020年半年報披露，截至報告期，公司土地儲備貨值為5015億元，計入城市更新項目后的總貨值約11602億元；擁有超50個不同階段的城市更新項目，可售資源約6587億元，其中粵港澳大灣區(qū)占95%。
中泰國際房地產(chǎn)行業(yè)分析師劉潔琦表示，一二線城市中心區(qū)域的招拍掛機會在變少，城市更新需求上升。通過參與城市更新項目，開發(fā)商可以獲得城市中心區(qū)域的開發(fā)機會，并助力推動城市進一步發(fā)展。不過，城市更新市場的門檻較高，對開發(fā)商運營經(jīng)驗要求很高，但參與的企業(yè)獲取土地儲備的難度和成本比招拍掛市場低。
另有行業(yè)人士提醒，城市更新對房企來說雖是一片廣闊藍海，但房企入局仍面臨挑戰(zhàn)，實現(xiàn)突圍更需長時間沉淀。鑒于城市更新本身存在諸多不確定性，因此容易給房企帶來不小的資金壓力，甚至陷入財務(wù)風險。此外，城市更新還對房企的資源協(xié)調(diào)能力、運營能力等提出更高要求。因此，房企在布局時需全面考慮自身條件，清楚老舊小區(qū)改造模式的復(fù)雜性，而在城市更新領(lǐng)域已有所動作的房企要有意識地把城市更新改造經(jīng)驗形成系統(tǒng)、打造團隊經(jīng)營，才能有所突破。
本文來源：中國建設(shè)報
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