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   近年來(lái)，隨著一二線城市土地供應(yīng)越發(fā)稀缺，由外擴(kuò)張的城市發(fā)展策略已經(jīng)逐漸降溫，舊城改造、城市更新大潮在最近幾年間風(fēng)起云涌。

　　一般來(lái)說(shuō)，老舊小區(qū)是指城市建成區(qū)范圍內(nèi)建成使用20年以上，或環(huán)境質(zhì)量差、配套設(shè)施不足等的居住生活聚集居地的舊居住區(qū)。舊房改造作為一項(xiàng)民生工程，上到中央，下到各個(gè)縣級(jí)，都不同程度推出舊房改造的政策.

　
  　在八大城市中，北京、上海、廣州、深圳作為一線城市代表，成都、杭州作為新一線城市的標(biāo)桿，廈門、長(zhǎng)沙作為15個(gè)試點(diǎn)地區(qū)中“網(wǎng)紅城市”，這八大城市的發(fā)展一直以來(lái)受到全國(guó)關(guān)注而舊改政策，如何在這些城市落地執(zhí)行？備受關(guān)注。

　　根據(jù)貝殼數(shù)據(jù)顯示，上海、成都、北京的舊房存量均超過(guò)5000個(gè)小區(qū)，廣州舊改規(guī)模雖然也可觀，由于城中村數(shù)量龐大，所以老舊小區(qū)只有3534個(gè)。深圳和杭州均在2000個(gè)以下。其中，廈門和長(zhǎng)沙數(shù)據(jù)缺失，但是作為住建部指定的舊改試點(diǎn)城市之一，這兩座城市同樣具有代表性。

　　
    全國(guó)舊房規(guī)模

　　據(jù)國(guó)家住建部相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，目前，中國(guó)老舊小區(qū)面積大約在200多億平方米，若按國(guó)務(wù)院計(jì)劃的分批改造，則初期舊改面積約為40億平方米，涉及16萬(wàn)個(gè)老舊小區(qū)，約1.2億人口，隨著時(shí)間的推移，數(shù)量也將持續(xù)增加。2020年兩會(huì)期間國(guó)家指出，今年新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬(wàn)個(gè)，涉及居民近700萬(wàn)戶，相比2019年的1.9萬(wàn)個(gè)小區(qū)、352萬(wàn)戶增加了一倍。

▲  中國(guó)老舊小區(qū)總量預(yù)計(jì)

　　
    舊房改造政策沿革：2015年中央城市工作會(huì)議首次提出有序推進(jìn)舊房改造政策，針對(duì)解決老舊小區(qū)建成時(shí)間長(zhǎng)、市政配套設(shè)施老化問(wèn)題突出、公共服務(wù)缺項(xiàng)較多，為解決困擾上億居民的難題。2017年住建部明確指定15個(gè)老舊小區(qū)改造試點(diǎn)城市，2019年老舊小區(qū)改造問(wèn)題首次出現(xiàn)在政府工作報(bào)告中，標(biāo)志著“舊房改造”成為全國(guó)性的民生工程。

　▲  中央關(guān)于老舊小區(qū)改造政策盤點(diǎn)

　　舊房改造常規(guī)內(nèi)容：根據(jù)住宅建設(shè)部副部長(zhǎng)在政策簡(jiǎn)報(bào)中明確的信息，老化住宅地區(qū)的改造分為以下3個(gè)部分。

　?。?）第一是“水電網(wǎng)”改造。

　?。?）其次是“電梯、停車庫(kù)、關(guān)愛老幼、節(jié)能改造設(shè)施”的改造。

　　（3）排名第三的是擴(kuò)大、提升物業(yè)管理和公共服務(wù)。

　▲ 各省市政府工作報(bào)告提及“舊改”個(gè)數(shù)

　　1. 北 京

　　作為歷史悠久的六朝古都，北京是最具有現(xiàn)代和歷史交融感的地域，一邊是三里屯、王府井、望京SOHO繁華無(wú)比的商圈，一邊是擁有數(shù)不勝數(shù)的歷史建筑，以及極具生活氣息的古老四合院以及獨(dú)特的胡同文化。北京古舊居民樓多，但是能列入舊改的區(qū)域卻有限，在舊房改造問(wèn)題上，政策具有其柔性，基本遵循能改就不拆，忌諱“一刀切”政策，針對(duì)性攻克舊改問(wèn)題。

　　（1）舊改規(guī)模

　　自從2017至2019年，北京已經(jīng)累計(jì)確認(rèn)243個(gè)老舊小區(qū)綜合整治項(xiàng)目名單，涉及295個(gè)老舊小區(qū)。截至2020年4月底，已確認(rèn)項(xiàng)目整治類內(nèi)容全面實(shí)施，實(shí)現(xiàn)改造類進(jìn)場(chǎng)施工98個(gè)項(xiàng)目，完成44個(gè)。

　　（2）舊改政策

　　2020年5月20日，北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委會(huì)同市規(guī)劃自然資源委、市發(fā)展改革委、市城市管理委、市市場(chǎng)監(jiān)管局等5部門聯(lián)合印發(fā)了《北京市老舊小區(qū)綜合整治工作手冊(cè)》，作為最新的舊改標(biāo)準(zhǔn)手冊(cè)，該標(biāo)準(zhǔn)取消了一票否決權(quán)的陳規(guī)，明確老舊小區(qū)管線網(wǎng)改造補(bǔ)貼政策，以業(yè)主自治為主，以建立物業(yè)管理長(zhǎng)效機(jī)制為整治前提，開展綜合整治工作。

　　并且規(guī)定四類小區(qū)將會(huì)進(jìn)入“舊改范圍”：

　　1)1990年以前建成、尚未完成抗震節(jié)能改造的小區(qū)。

　　2)1990年以后建成、住宅樓房性能或節(jié)能效果未達(dá)到民用建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)50%的小區(qū)。

　　3)經(jīng)鑒定部分住宅樓房已成為危房且沒(méi)有責(zé)任單位承擔(dān)改造工作的小區(qū)。

　　4)已完成抗震節(jié)能改造，但基礎(chǔ)設(shè)施、基本功能仍存在不足，或物業(yè)管理不完善的小區(qū)。

 
    2. 上 海

　　上海的舊區(qū)改造史也是住房變遷、城市快速發(fā)展的縮影。當(dāng)?shù)嘏f改的主要還是改善和提升，已經(jīng)從“拆改留”（以拆除重建為主，以改造和保留保護(hù)為輔），現(xiàn)在變過(guò)渡到如今的“留改拆”（以保留保護(hù)為主，拆除重建的重要性和比例下降），核心是找到舊改地塊居民的改善需求和保護(hù)城市風(fēng)貌以及延續(xù)歷史文脈的平衡點(diǎn)。

　　（1）舊改規(guī)模

　　截至2019年底，上海中心城區(qū)剩余成片二級(jí)舊里以下房屋186萬(wàn)余平方米、居民9.2萬(wàn)余戶。2020年上海市政府工作報(bào)告中提出，完成55萬(wàn)平方米、2.8萬(wàn)戶中心城區(qū)成片二級(jí)舊里以下房屋改造。如果目標(biāo)達(dá)成，上海累計(jì)將完成舊改281萬(wàn)平方米、為14萬(wàn)戶居民改善了居住條件。

　　（2）舊改政策

　　按照《上海市住房發(fā)展“十三五”規(guī)劃》要求，2016——2020年期間，上海預(yù)計(jì)實(shí)施約5000萬(wàn)平方米的各類舊住房修繕改造，將完成中心城區(qū)240萬(wàn)平方米成片二級(jí)舊里以下房屋改造。對(duì)房屋結(jié)構(gòu)較差、使用功能和設(shè)施不全、市政公用基礎(chǔ)設(shè)施薄弱以及危舊房集中的區(qū)域?qū)嵤└脑旌徒ㄔO(shè)。主要采取了以下四類改造方式：

　　1）針對(duì)解放后建造的大量廚衛(wèi)合用的職工住宅的成套改造。

　　2）拆除重建改造，針對(duì)房屋本體條件差、無(wú)修繕價(jià)值、規(guī)劃條件不具備、難以通過(guò)加層擴(kuò)建方式實(shí)施成套改造的老舊住房。

　　3）是對(duì)里弄房屋進(jìn)行修繕改造，重點(diǎn)是完善衛(wèi)生和廚房設(shè)施，通過(guò)改造達(dá)到成套獨(dú)用或每戶單獨(dú)使用，同時(shí)兼顧歷史風(fēng)貌傳承和居住環(huán)境的提升。

　　4）探索保留建筑內(nèi)部整體改造。在保護(hù)里弄建筑歷史風(fēng)貌的同時(shí)，對(duì)房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)、布局調(diào)整，實(shí)現(xiàn)里弄房屋成套獨(dú)用、功能完善。

    3. 廣 州

　　作為住建部批準(zhǔn)的15個(gè)老舊小區(qū)改造試點(diǎn)城市，廣州的城市化幾乎是伴隨舊改而來(lái)的，作為全國(guó)最早做城市更新的城市之一，廣州的特殊性在于其龐大的城中村改造規(guī)模。據(jù)了解，全市11區(qū)的1104條城中村，超過(guò)20億平方米以上的建筑面積，而廣州市的面積是73.43億平方米。

　　在廣東省特有的“三舊改造”（舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村莊改造）模式基礎(chǔ)上，廣州舊改由全面改造（傳統(tǒng)“三舊”改造）和微改造組成。微改造則主要包括村級(jí)工業(yè)園單獨(dú)改造、國(guó)有土地舊廠房微改造、舊村莊綜合整治、老舊小區(qū)微改造四種形式。

　　（1）舊改規(guī)模

　　自2009年，廣州開展“三舊”改造工作以來(lái)，截至2019年8月，全市已批復(fù)舊村46個(gè)，共22平方公里；舊廠323個(gè)，18平方公里。全市城市更新項(xiàng)目已累計(jì)完成固定資產(chǎn)投資約3038億元。老舊小區(qū)微改造方面，截至2019年8月底，全市共推進(jìn)老舊小區(qū)微改造項(xiàng)目685個(gè)，其中已完工172個(gè)，預(yù)計(jì)到今年底可累計(jì)完成項(xiàng)目300個(gè)。

　　（2）舊改政策

　　2019年9月4日，廣東省政府官網(wǎng)發(fā)布《關(guān)于深化改革加快推動(dòng)“三舊”改造促進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展的指導(dǎo)意見》，首次表明舊改無(wú)需100%業(yè)主簽約，只要取得2/3業(yè)主同意，可通過(guò)政府裁決盡快搬遷，這是廣東舊改新政內(nèi)容之一。

　　同月，廣州市人民政府印發(fā)《廣州市深入推進(jìn)城市更新工作實(shí)施細(xì)則》，再次動(dòng)態(tài)調(diào)整“三舊”改造地塊標(biāo)圖建庫(kù)。并且有以下幾個(gè)要點(diǎn)：

　　1）全面推進(jìn)舊村莊全面改造：廣州市舊村改造的主要模式包括：征收儲(chǔ)備；自主改造；合作改造。

　　2）加大國(guó)有土地上舊廠房改造收益支持。明確自行改造、協(xié)議出讓的“三舊”用地按新規(guī)劃用途市場(chǎng)評(píng)估價(jià)的70％繳交地價(jià)以及適當(dāng)提高政府收儲(chǔ)項(xiàng)目出讓分成和一次性補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)。

　　3）推進(jìn)城市更新微改造。明確城市更新應(yīng)多采用微改造方式，注重文化傳承、人居環(huán)境改善和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。

    4. 深 圳

　　2019年，深圳市每平方公里GDP產(chǎn)出13億人民幣，這是全國(guó)領(lǐng)先的土地經(jīng)濟(jì)坪效，打破土地瓶頸，對(duì)深圳來(lái)說(shuō)極其迫切。作為三十多年歷史的城市，深圳一直是城市更新的主戰(zhàn)場(chǎng)，無(wú)論是模式還是政策上的特色，都是走在全國(guó)的前列。

　　但隨著每年大量人口涌入，深圳造成的住宅缺口依舊顯著，即使2020年政府新增住宅面積達(dá)到了490萬(wàn)平，但仍然供不應(yīng)求。依靠基于棚改、舊改工程的城市更新政策，成為下一個(gè)風(fēng)口。在廣東省“三舊改”的大基調(diào)下，舊改作為棚改的繼任者，通過(guò)基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)短板帶動(dòng)投資，十分具有潛力。

　?。?）舊改規(guī)模

　　2004年10月，深圳市拉開舊改序幕，至2020年，全市更新潛力用地總規(guī)模308.8平方千米。2020年深圳新增實(shí)施改造省“三舊改造”考核任務(wù)9000畝，完成改造任務(wù)5000畝。

　　（2）舊改政策

　　2016年底，深圳市印發(fā)以綜合整治為主、拆除重建為輔的《深圳市城市更新“十三五”規(guī)劃》。明確了未來(lái)五年城市更新主要方向，更新計(jì)劃以城中村、舊工業(yè)區(qū)為主。爭(zhēng)取全市完成各類更新用地規(guī)模30平方千米，其中拆除重建類更新用地供應(yīng)12.5平方千米，非拆除重建類（綜合整治、功能改變等）更新用地供應(yīng)17.5平方千米。

　　5. 杭 州

　　作為新一線城市之一，杭州近年來(lái)飛速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)，不僅帶來(lái)大量人口遷入，房地產(chǎn)也因此水漲船高，快速發(fā)展的增量市場(chǎng)逐漸也進(jìn)入存量時(shí)代，盤活舊房市場(chǎng)，成為城市規(guī)劃不得不走的一條路。

　　（1）舊改規(guī)模

　　2019年8月，杭州發(fā)布《杭州市老舊小區(qū)綜合改造提升工作實(shí)施方案》，方案指出從2019~2022年，杭州將全面實(shí)施改造老舊小區(qū)，至2022年底，全杭州計(jì)劃改造老舊小區(qū)約950個(gè)、1.2萬(wàn)幢、43萬(wàn)套、涉及改造面積3300萬(wàn)平方米。

　　（2）舊改政策

　　實(shí)施方案明確，重點(diǎn)改造2000年（含）以前建成、近5年未實(shí)施綜合改造且未納入今后5年規(guī)劃征遷改造范圍的住宅小區(qū)；2000年（不含）以后建成，但小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施和功能明顯不足、物業(yè)管理不完善、居民改造意愿強(qiáng)烈的保障性安居工程小區(qū)也可納入改造范圍。

   6. 成 都

　　成都，擁有燦爛的蜀地文化以及三千多年的建城歷史，幾度問(wèn)鼎中國(guó)幸福指數(shù)最高的城市之首。宜居的盆地平原風(fēng)貌，讓成都城市化進(jìn)程推進(jìn)地更加順利。

　　隨著近幾年，成都作為時(shí)尚之都享譽(yù)全國(guó)甚至全球，大量“蓉漂”在成都“落地生根”，近五年來(lái)，成都也在大力擴(kuò)充土地資源，比如將龍泉驛、雙流、簡(jiǎn)陽(yáng)等周邊縣均納入成都市區(qū)域。但是，成都實(shí)際管理人口達(dá)到2100萬(wàn)，人口基數(shù)壓力下，5000多個(gè)老舊小區(qū)改造，也是該城市更新措施的重中之重。

　　（1）舊改規(guī)模

　　自2007年、2015年相繼啟動(dòng)城中村、老舊院落改造以來(lái)，成都已累計(jì)完成城中村改造1451萬(wàn)平方米，老舊院落改造3452個(gè)、涉及居民33萬(wàn)余戶。2020~2022年，成都計(jì)劃改造老舊院落831個(gè)。2020年改造300個(gè)老舊院落、涉及居民3.4萬(wàn)戶，預(yù)計(jì)投入3.5億元。

　　（2）舊改政策

　　2020年5月，成都發(fā)布《關(guān)于深化和完善城鎮(zhèn)居民小區(qū)治理的意見》，針對(duì)我市城鎮(zhèn)居民小區(qū)管理體制機(jī)制不健全、居民參與不充分、各類主體聯(lián)動(dòng)不足等根源問(wèn)題，以及業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)公司運(yùn)行不規(guī)范、小區(qū)環(huán)境不優(yōu)、家門口服務(wù)品質(zhì)不高等共性問(wèn)題，提出了針對(duì)性的政策措施。

　　7. 廈 門

　　2019年，廈門房?jī)r(jià)排名第四，首次超過(guò)廣州，而另一方面，廈門的土地資源也相當(dāng)緊張，總面積不到1700平方公里，僅為廣州的22%，這也是導(dǎo)致房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的重要原因。而不在少數(shù)的城中村也是廈門的一大特色，加強(qiáng)舊改，盤活土地資源，成為未來(lái)廈門土地開發(fā)的重要舉措之一。

　　（1）舊改規(guī)模

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，廈門的老舊小區(qū)共有800個(gè)，從2015年開始，廈門從6個(gè)小區(qū)試點(diǎn)入手，逐步推廣全市，截至2019年底，已改造375個(gè)老舊小區(qū)。

　　（2）舊改政策

　　根據(jù)《廈門市老舊小區(qū)改造2020-2022年行動(dòng)方案》，針對(duì)2000年底前建成的老舊小區(qū)及其周邊片區(qū)。優(yōu)先針對(duì)失養(yǎng)失修失管嚴(yán)重、市政配套設(shè)施不完善、公共生活服務(wù)設(shè)施不健全、居民改造意愿強(qiáng)烈的小區(qū)及片區(qū)進(jìn)行改造。已納入棚戶區(qū)改造計(jì)劃、拆遷改造計(jì)劃，以及居民自建住房為主的區(qū)域和城中村等，不列入老舊小區(qū)改造范圍。

　　8. 長(zhǎng) 沙

　　作為全國(guó)15個(gè)老舊小區(qū)改造試點(diǎn)城市之一，GDP連續(xù)十年保持高增速的長(zhǎng)沙，可謂是中國(guó)城市化建設(shè)的“勵(lì)志青年”。先天地理優(yōu)勢(shì)并不突出的情況下，強(qiáng)有力的宏觀調(diào)控以及敏銳的差異化產(chǎn)業(yè)布局，成功躋身新一線城市。以長(zhǎng)沙舊改作為標(biāo)桿牽引，湖南省已經(jīng)布局了14個(gè)市(州)的18個(gè)縣(市、區(qū))作為省級(jí)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造試點(diǎn)。

　　（1）舊改規(guī)模

　　長(zhǎng)沙2019年完成老舊小區(qū)改造94個(gè)，2020年，計(jì)劃實(shí)施改造老舊小區(qū)123個(gè)，涉及房屋約700棟，居民約2.03萬(wàn)戶，改造面積約172萬(wàn)平方米。

　　（2）舊改政策

　　根據(jù)《長(zhǎng)沙市主城區(qū)2020年擬實(shí)施的主要舊城改造計(jì)劃表草案》，長(zhǎng)沙市區(qū)舊改不會(huì)涉及大規(guī)模的拆遷改造，也不涉及征地補(bǔ)償，主要是對(duì)2000年底前建成的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)做修補(bǔ)、完善和提升，其中基礎(chǔ)類的如水電線路的改造，主要由政府出資完成，而完善類、提升類的改造如加裝電梯、改建停車場(chǎng)，則以居民自籌、銀行金融機(jī)構(gòu)授信、市場(chǎng)企業(yè)運(yùn)營(yíng)等方式籌措資金，政府給予一定扶持。

本文來(lái)源：今日家具