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“我正準(zhǔn)備賣掉別墅去深圳買一套小產(chǎn)權(quán)房，現(xiàn)在斷了這個(gè)念想了。”5月12日，廣東某三線城市市民張?jiān)疲ɑ?1世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示。

像張?jiān)七@樣的新深圳人，手頭有資金，剛好可以買小產(chǎn)權(quán)房的有很多。很顯然，深圳此次逐漸在全市范圍內(nèi)禁止代理銷售“小產(chǎn)權(quán)房”，將大批投資資金擋在了半路上。

另一名已經(jīng)購買了小產(chǎn)權(quán)房的投資者陳晨（化名），則表現(xiàn)樂觀，她為自己去年底做的決策感到慶幸，手中的小產(chǎn)權(quán)房漲幅翻倍。但她認(rèn)為小產(chǎn)權(quán)房不能公開交易，是否私下還有其他途徑可以實(shí)現(xiàn)？

陳晨指出，小產(chǎn)權(quán)房一直以來在深圳就不是合規(guī)的商品，交易本身也不受法律保護(hù)，因此，禁止交易，對目前已成交的小產(chǎn)權(quán)房而言，不存在風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)大一說。陳晨表示，身邊很多買了小產(chǎn)權(quán)房用于自住的朋友都覺得無所謂，沒買的朋友反而有錯(cuò)失時(shí)機(jī)的感覺。

5月12日，深圳福田、羅湖、龍華區(qū)等中介人員確認(rèn)此前收到了相關(guān)信息。有熟悉房產(chǎn)領(lǐng)域的律師表示，實(shí)際上，2010年起深圳就已發(fā)布相關(guān)規(guī)定，明確禁止房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、從業(yè)人員為法律、法規(guī)、規(guī)章禁止交易的房地產(chǎn)提供代理、居間等經(jīng)紀(jì)服務(wù)。今年初以來，深圳小產(chǎn)權(quán)房交易市場火爆，資金炒作明顯。4月，深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)發(fā)布提示，深圳始終在全市范圍內(nèi)禁止代理銷售“小產(chǎn)權(quán)房”。 4月底，深圳沙井小產(chǎn)權(quán)房就被公開禁止交易了。

這樣的情況，與2016年上海樓市峰值時(shí)期，政府出手禁止酒店式公寓交易有異曲同工之妙。2016年，上海房價(jià)處于一個(gè)全新高位，“325”新政出臺之后，酒店式公寓成交“量價(jià)齊升”，價(jià)格翻番，正是因?yàn)橥顿Y性需求大量涌入。2017年1月7日，上海市住建委宣布，將對商業(yè)辦公項(xiàng)目改裝成“類住宅”出售進(jìn)行集中清理核查，酒店式公寓將成核查重點(diǎn)。這讓上海的酒店式公寓，一夜間降溫。如今，不少酒店式公寓變成了開發(fā)商自持產(chǎn)品，也有個(gè)別項(xiàng)目通過包裝成二手房出售的。

深圳小產(chǎn)權(quán)房與上海酒店式公寓

深圳對小產(chǎn)權(quán)房的整治，可以說是在被央視等媒體廣泛報(bào)道后的結(jié)果。小產(chǎn)權(quán)房交易被按下暫停鍵之后，多家此前熱衷于小產(chǎn)權(quán)房生意的中介門店被查封，部分村委停止過戶。除了堵在半路的資金，還有部分最近已成交的小產(chǎn)權(quán)房，因?yàn)榇逦Ｖ惯^戶，不得不“退房”。

5月8日，龍華區(qū)住建局發(fā)布《關(guān)于禁止代理銷售“小產(chǎn)權(quán)房”的通知》，表示小產(chǎn)權(quán)房屬于明令禁止交易的房地產(chǎn)，按照《深圳市房地產(chǎn)市場監(jiān)管辦法》相關(guān)規(guī)定，各房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、從業(yè)人員應(yīng)依法依規(guī)開展經(jīng)紀(jì)活動(dòng)，不得代理銷售小產(chǎn)權(quán)房，不得為小產(chǎn)權(quán)房交易提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)，各房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)應(yīng)及時(shí)進(jìn)行自查自糾。龍華局正會(huì)同相關(guān)部門開展專項(xiàng)整治行動(dòng)，嚴(yán)查房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)過程中涉及小產(chǎn)權(quán)房的違法違規(guī)行為，一經(jīng)查實(shí)，從嚴(yán)處罰。

5月12日，深圳在全市范圍內(nèi)禁止小產(chǎn)權(quán)房的消息傳出。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者求證多名中介人員，他們表示還沒有收到具體通知，只是看到龍華住建局發(fā)布的通知。

毋庸置疑，投資客一條投資路徑被堵住了。深圳政府適時(shí)出臺嚴(yán)厲打擊市場亂象的政策，深圳住宅市場在7-8月開始成交量快速萎縮。與之對應(yīng)的是，一直以來處于邊緣化的小產(chǎn)權(quán)房也被中介人員炒起來了。從過去可以獲得回遷房產(chǎn)權(quán)的小產(chǎn)權(quán)房才有人買，到如今只要是能自住和出租的小產(chǎn)權(quán)房就能被搶購。短短幾個(gè)月，深圳小產(chǎn)權(quán)房價(jià)格上漲30%-100%不等。由于小產(chǎn)權(quán)房是非法交易的商品，公開渠道無法獲取更具體的行情信息。這讓中介人員有了更多暗箱操作或者炒作的機(jī)會(huì)。

深圳這一樓市怪象，與上海的2016年的樓市變化很接近。同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，2016年上海酒店式公寓市場成交總量達(dá)274.47萬平方米，是2015年成交量的1.45倍。上海酒店式公寓在2016年成交放量受到需求大幅增加影響。彼時(shí)，上海加大住宅市場調(diào)控力度，導(dǎo)致原本投向住宅的資金由于限購而無法達(dá)成投資目的。2016年上海酒店式公寓表現(xiàn)出罕見的供不應(yīng)求局面，這與資近的涌入也不無相關(guān)。

成交量的大幅上升，使得酒店式公寓價(jià)格也大幅攀升。數(shù)據(jù)表明，截至2016 年12月底，上海酒店式公寓成交均價(jià)已經(jīng)創(chuàng)下歷史新高，達(dá)到31448元/平方米，同比大幅上漲26%，漲幅僅次于住宅商品房（漲幅超過30%），高于寫字樓、商鋪等其他商用類物業(yè)。

2017年，由于交易被喊停，上海酒店式公寓價(jià)格上漲戛然而止。上海市相關(guān)部門在2017年新政出臺之前，已在各區(qū)走訪和座談摸底類住宅市場情況，并開始著手研究針對類住宅的限購政策等措施，以嚴(yán)守政策底線，對商辦項(xiàng)目的全生命周期實(shí)施管理。

實(shí)際上，由于無法落戶等因素，酒店式公寓投資價(jià)值遠(yuǎn)不如普通住宅，隨著市場供應(yīng)量逐年提升，某些區(qū)域甚至出現(xiàn)大量集中拋售，該類產(chǎn)品目前二手市場售價(jià)停留在2017年初的水平。

深圳炒房資金封堵升級

目前深圳小產(chǎn)權(quán)房禁止交易大有蔓延全市之勢，深圳封堵炒房資金行動(dòng)升級，有部分資金在途的投資者被迫改計(jì)劃，已購買的客戶認(rèn)為不受影響，本來就是不合規(guī)的房地產(chǎn)產(chǎn)品，合同不受法律保護(hù)。

華商律師事務(wù)所律師周爭鋒在其朋友圈發(fā)文表示，深圳禁止小產(chǎn)權(quán)房交易并不是新規(guī)，如龍華住建局通知所寫，按照自2010年9月1日起實(shí)施的《深圳市房地產(chǎn)市場監(jiān)管辦法》，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、從業(yè)人員切勿為產(chǎn)權(quán)不明晰的房產(chǎn)（包括但不限于小產(chǎn)權(quán)房、軍產(chǎn)房等）提供居間服務(wù)或關(guān)聯(lián)服務(wù)，這已表明了態(tài)度。

據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w披露，今年4月2日，深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)發(fā)布《關(guān)于切勿為產(chǎn)權(quán)不明晰房產(chǎn)提供居間服務(wù)的鄭重提示》，提醒相關(guān)從業(yè)人員，若違反規(guī)定，一經(jīng)查實(shí)，即依據(jù)《深圳市房地產(chǎn)中介行業(yè)從業(yè)規(guī)范》《深圳市房地產(chǎn)中介行業(yè)黑名單暨企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)警示人員名單實(shí)施辦法》等規(guī)定進(jìn)行自律懲戒。

4月29日，深圳市律師協(xié)會(huì)發(fā)布《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)深圳市司法局〈關(guān)于嚴(yán)禁為違法建筑銷售行為提供公證和律師見證服務(wù)通知〉的通知》，禁止律師為違法建設(shè)提供公證、見證。

深圳此次公開禁止小產(chǎn)權(quán)房交易，會(huì)否收到與上海一樣的效果？廣東中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜分析指出，這有待時(shí)間檢驗(yàn)，畢竟兩者不是同一類型商品：小產(chǎn)權(quán)房與住宅功能無差別，只是法律角度不屬于可公開交易的商品；酒店式公寓則是由商辦項(xiàng)目改造而成，一定程度上存在消防安全隱患。因此，小產(chǎn)權(quán)房成交的突然爆發(fā)，更傾向于資金炒作。誠然，兩者都是在固定資產(chǎn)升值火爆的前提下，成為投資資金流向的一個(gè)出口。

值得一提的是，深圳對小產(chǎn)權(quán)房的調(diào)控有跡可循。深圳對資金進(jìn)入本地樓市的圍追堵截決心已定。深房理事件就是一個(gè)信號。隨著深圳調(diào)控深入，對炒房資金的抽絲剝繭，深圳民間融資炒房平臺“深房理”被曝光。這場深圳房產(chǎn)體系、金融體系的自查，查出了深圳樓市背后的炒房資金。作為近期火遍深圳市場的小產(chǎn)權(quán)房，自然也被列入調(diào)控范圍內(nèi)。前述業(yè)內(nèi)人士指出，與“深房理”一樣，小產(chǎn)權(quán)房市場也將面臨被整頓的命運(yùn)。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也指出，此前深圳住建局等發(fā)布《關(guān)于對涉及“深房理”的舉報(bào)事項(xiàng)進(jìn)行調(diào)查處理的通告》明確，有關(guān)部門已對“深房理”涉嫌違法違規(guī)線索開展聯(lián)合調(diào)查。這也是房住不炒大環(huán)境下全國首個(gè)對有組織的炒房團(tuán)開展的監(jiān)管行動(dòng)。此次政策具有非常強(qiáng)的信號?；虺蔀槎径壬钲趪?yán)管房地產(chǎn)的一個(gè)新起點(diǎn)，對于一些有組織的炒房機(jī)構(gòu)將嚴(yán)打，包括各類購房投資群和小區(qū)業(yè)主炒房群等。誠然，近期深圳不少小產(chǎn)權(quán)房群均已改名。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，各地政府將來或建立舉報(bào)制度，對于各類公開組織炒房的行為，將面臨被舉報(bào)和查處的情況，這也是后續(xù)嚴(yán)管房地產(chǎn)市場亟需補(bǔ)上的一課。


本文來源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道